V reakci na množící se prohlášení některých aktérů českého developerského trhu stran tzv. „neudržitelných cen“ nových bytů si společnost EKOSPOL dovoluje reagovat. Podle našeho hlubokého přesvědčení odráží aktuální cenová úroveň nových bytů v Praze novou realitu, která přišla po nástupu hospodářské recese a která plně odpovídá koupěschopnosti české poptávky.
Zvykejme si na novou realitu developerského trhu
V první řadě odmítáme některá tvrzení, že ceny nových bytů na úrovni 35 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH, jsou cenami nákladovými nebo snad dokonce ztrátovými. Naopak, ceny kvalitních nových bytů v rozmezí 35-40 tisíc korun za metr čtvereční jsou při správné optimalizaci režijních nákladů a při dosažení úspor z rozsahu stále cenami ziskovými.

„Jsme přesvědčeni, že cenové rozmezí 35-50 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH přesně odráží novou realitu, kterou na český developerský trh přinesla recese. Dnešní kupující totiž akceptují právě tyto cenové relace, přičemž spodní hranice intervalu platí pro klidné lokality na okrajích metropole, zatímco ta horní pro velmi dobré lokality v tzv. širším centru města,“ říká Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti EKOSPOL.

„Netvrdíme, že byty prodávané za více než 50 tisíc korun za metr čtvereční, se neprodají vůbec. Určitě se jich ale v Praze neprodají stovky každý rok, jako tomu bylo před nástupem recese. A z titulu své vyšší ceny musejí tyto byty nabízet kupujícím nejen prémiovou lokalitu, ale také luxusní standard vybavení a celkově komornější ráz projektu. Doby, kdy se prodávaly obyčejné developerské projekty se stovkami bytů za 60 nebo 70 tisíc korun za metr čtvereční jen proto, že jsou u zastávky tramvaje nebo metra, jsou nadobro pryč. Teď je tu nová realita a ta bude dlouhodobě pokračovat,“ dodává Korec.

To dokládá např. bytový areál Panorama Kyje II, který se nachází v pěší vzdálenosti metra a navíc nabízí kupujícím krásný výhled na Prahu. EKOSPOL v něm prodává nové byty za průměrnou cenu 39 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. Druhá etapa projektu je z více než poloviny vyprodána téměř rok před dokončením, proto EKOSPOL aktuálně připravuje do prodeje již třetí etapu. „Bohužel mám pro konkurenci špatnou zprávu – byty v třetí etapě budou ještě levnější, než ve druhé,“ říká Evžen Korec.

Základní faktory úspěšného a cenově dostupného developerského projektu:

1) Chleba se láme již při koupi pozemku
Zásadním a pro úspěch developerského projektu rozhodujícím faktorem je výhodně nakoupený pozemek, který by se do výsledné prodejní ceny bytu měl promítat jen minimálně. Výjimky jsou možné pouze u velmi luxusních projektů v unikátních lokalitách historického centra Prahy.

„Opravdu výhodný nákup pozemku je zřídkakdy dílem náhody, naopak jde o velmi hluboké a dlouhá léta budované know-how firmy. Pokud jej developer nemá, velmi často nakoupí pozemek nebo připravený projekt za zdánlivě sice výhodnou, ve skutečnosti ale naopak velmi nevýhodnou cenu. Své špatné rozhodnutí se pak snaží kompenzovat vyšší prodejní cenou bytů. Ale zákazník rozhodně není ten, kdo by měl nedostatečné know-how developera sponzorovat,“ myslí si Evžen Korec.

2) Dosažení úspor z rozsahu
Dalším velmi důležitým faktorem jsou úspory z rozsahu, kterých může dosáhnout jen developer rozvíjející velké projekty se stovkami bytů v několika etapách, které na sebe navzájem navazují.

„Pokud stavíte developerský projekt např. se 700 byty po etapách se 100-200 jednotkami, dosáhnou dodavatelé i subdodavatelé dalších úspor už jen tím, že mají zajištěné zakázky na dlouhou dobu dopředu. Pokud na sebe navíc jednotlivé etapy projektu plynule navazují, ušetří se ještě víc – nemusíte vyklízet a znovu budovat zařízení stavby, logistika pracovní síly i materiálu je daleko snadnější a tak dále. Dodavatel se pak s investorem o tyto úspory rád rozdělí,“ vypočítává Korec.

3) Financování z vlastních zdrojů
Zásadní úsporou při realizaci projektu je financování výhradně z vlastních zdrojů bez využití bankovních úvěrů či jiné formy cizího kapitálu. Tím lze za dnešních tržních podmínek ušetřit na celkových nákladech významné částky v řádu několika procent ročně, které můžete obratem promítnout do snížení ceny bytů.

4) Optimalizace režijních nákladů
Specifickým faktorem úspěchu společnosti EKOSPOL je pak optimalizace firemní režie a všech vedlejších nákladů, které přímo nesouvisejí se stavbou. EKOSPOL má kanceláře i prodejní centrum ve vlastním domě, neplatí tedy žádné nájemné. Maximum věcí si firma zajišťuje in-house, bez externích agentur. Vozový park, marketing, prodej, reprezentace – na tom všem se ušetří řádově miliony korun ročně, pokud si je zajišťujete sami a efektivně.

Úplně odpadá i obvyklý problém známý z nadnárodních společností, kdy se jednotlivá oddělení snaží ještě před koncem roku vyčerpat svěřený rozpočet, aby jim náhodou nebyl v příštím roce krácen.

„Ve společnosti EKOSPOL platí úplně opačná pravidla. Zaměstnanci jsou formou cílených a jasně měřitelných bonusů odměňováni za svou práci a také za to, kolik firmě ušetří. Nikoho neplatíme za to, aby trávil pracovní dobu na večírcích nebo golfových turnajích a věnoval se takzvané reprezentaci. A třeba vlastní asistentku nebo služební vůz u nás nemá ani obchodní ředitel, ani finanční ředitelka. Zato je mají všichni pracovníci reklamací a staveb, protože ti je ke své práci opravdu potřebují. Asi vás nepřekvapí, že jsou to fabie nebo felicie v základní výbavě,“ říká Korec.

Na závěr si dovolujeme připojit ještě dovětek týkající se kvality nových a levných bytů. Společnost EKOSPOL působí na českém realitním trhu již 21. rokem a je známá vysokou kvalitou svých staveb a špičkovým klientským přístupem při řešení případných reklamací.

„Zejména díky tomu prodáváme dlouhodobě více než 25 % všech bytů na základě pozitivních referencí našich klientů. Aktuální velmi nízké ceny nových bytů vycházejí výhradně ze všech výše popsaných úspor, nikoli ze změny použitých materiálů či stavebních postupů za levnější nebo ze změny dodavatelů. Stavíme stále se stejnými dodavateli a stále se stejnou kvalitou,“ uzavírá Evžen Korec.